O STF formou maioria no julgamento de repercussão geral para reconhecer que a transferência de imóveis ao capital social de uma empresa é imune ao ITBI, independentemente da atividade, inclusive a imobiliária (RE 1.495.108/SP – Tema 1.348). Com o voto do Min. Alexandre de Moraes, seis ministros acompanham a tese proposta pelo relator, Min. Edson Fachin.

O julgamento ainda não terminou. Faltam os votos da Min. Cármen Lúcia e do Min. Luiz Fux, e a conclusão está prevista para a sessão de 09/10/2026 (próxima sexta-feira). Como a maioria já está formada, o resultado pode ser considerado em novos planejamentos patrimoniais que envolvam a integralização de imóveis ao capital de empresas, inclusive imobiliárias, sem o pagamento de ITBI.

Sobre a discussão, a Constituição afasta o ITBI na integralização de imóveis ao capital, mas ressalva as empresas de atividade imobiliária preponderante (art. 156, § 2º, I). Muitos municípios aplicavam essa ressalva à integralização, o que atingia quase toda empresa patrimonial. Para o Min. relator, a ressalva vale apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção, hipóteses em que permanece a incidência do imposto, conforme a tese proposta:

“A imunidade tributária do ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores é incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei, com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”

A ressalva final permite ao município provar, no caso concreto, que a integralização tenha encobertado uma venda. Por isso, ressaltamos a importância de que a estrutura tenha propósito negocial real.

Permanece em aberto, contudo, outra discussão. No Tema 796 da repercussão geral, o STF limitou a imunidade ao valor integralizado. Com base nele, municípios reavaliam imóveis integralizados pelo valor da declaração de imposto de renda, como autoriza o art. 23 da Lei nº 9.249/1995, e cobram ITBI sobre a diferença (o excesso). Entendemos que essa leitura distorce o precedente, mas a questão segue pendente de solução pelo Judiciário.

Na prática, e não obstante ainda estar pendente o julgamento do Tema 796, novos planejamentos já podem considerar a imunidade do ITBI na transferência de imóveis ao capital social de uma empresa, mas, até encerramento definitivo do julgamento, afastar a cobrança do imposto ainda exige medida judicial específica. Para integralizações passadas, é provável que o STF module os efeitos e preserve apenas quem já possuía ação judicial em curso.

A equipe tributária do Porto Lauand Advogados está à disposição.