Com o aumento da popularidade de plataformas eletrônicas de aluguel por temporada, é essencial que proprietários e inquilinos estejam cientes das regulamentações aplicáveis.

Um dos principais conflitos envolve a regulamentação e fiscalização. Muitas cidades e países, notadamente cidades com menor extensão territorial e grande apelo turístico, estão implementando novas leis para controlar essas locações, muitas vezes em resposta às queixas dos moradores locais e da indústria hoteleira.

Essas regulamentações que temos visto em outros países podem incluir restrições sobre a duração das locações, a necessidade de licenças específicas e a limitação do número de dias que uma propriedade pode ser alugada por ano.

Observamos também que proprietários que alugam suas propriedades por períodos curtos podem obter lucros substanciais, enquanto os inquilinos permanentes enfrentam aumentos de aluguel e escassez de moradias disponíveis.

No Brazil, temos nos valido da experiência internacional, buscando adequar nossa legislação e práticas, de modo a otimizar essa forma de exploração imobiliária, evitando os erros e replicando os acertos de outras nações.

1. Quais são as principais exigências jurídicas para alugar seu imóvel por temporada, no Brasil?

Para alugar imóveis por temporada ou curta temporada, no Brasil, é importante seguir algumas exigências jurídicas principais, conforme estabelecido pela Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) e outras legislações relevantes. Além da observância da lei, algumas boas práticas são importantes para garantir uma locação tranquila e em conformidade com a legislação vigente. Aqui estão alguns dos principais pontos:

Regras do Condomínio: Antes de alugar seu imóvel por temporada, é importante verificar se o regulamento do condomínio permite esse tipo de locação. Alguns condomínios podem ter restrições ou exigências específicas para locações de curta duração.

Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991): As locações por temporada são reguladas pela Lei de Locações, que estabelece critérios e limites específicos, sendo a principal delas a limitação de sua duração por até 90 dias. Nessas locações, a lei prevê que o imóvel pode ser disponibilizado mobiliado, devendo constar no contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Regulamentação Local: Além da Lei de Locações, é importante verificar as regulamentações locais, pois algumas cidades e estados podem ter regras adicionais ou específicas para locações por temporada, inclusive no que diz respeito à tributação aplicável.

Prazo de Locação: O contrato de locação por temporada deve ter um prazo máximo de 90 dias. Locações acima desse prazo são consideradas locações residenciais convencionais e estão sujeitas a outras regras, que visam uma maior perenidade da locação.

Contrato de Locação: Para qualquer locação bem sucedida, é fundamental elaborar um contrato de locação que especifique claramente as condições, incluindo datas de entrada e saída, valor total a ser pago, condições de pagamento, multas por atraso ou desistência, quais os encargos da locação, uso de bens que guarnecem o imóvel, entre outros detalhes.

Garantias: A garantia locatícia é facultativa por lei, ou seja, o proprietário pode optar por exigir ou não uma garantia do inquilino. Lembramos que em contratos de locação por temporada, a Lei de Locações autoriza expressamente que o locador receba de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exija garantia do inquilino para atender as demais obrigações do contrato. Isso quer dizer que o locador tem a faculdade de exigir, mesmo mediante pagamento adiantado dos alugueis, uma garantia para eventuais danos ao imóvel e seus bens, que poderia ser um depósito caução, por exemplo.

Condições do Imóvel: O imóvel deve ser entregue ao inquilino nas condições anunciadas, que incluem aquelas demonstradas em fotografias de anúncios, garantindo que a estadia seja tranquila e sem perturbações.

2. Tributação: Como declarar os rendimentos e quais impostos são aplicáveis?

Os rendimentos de locações residenciais por temporada estão sujeitos a diferentes impostos, dependendo se o locador é pessoa física ou jurídica.

Para Pessoas Físicas: Imposto de Renda (IR): Os rendimentos de aluguel são tributados pelo Imposto de Renda, com alíquotas progressivas que variam de 0% a 27,5%, conforme a tabela vigente. O locador deve recolher o imposto mensalmente através do Carnê-Leão e declarar esses rendimentos na Declaração de Ajuste Anual.

Para declarar os rendimentos de locações de imóveis no Brasil, siga estas etapas:

• Declaração Mensal: O Carnê-leão é o pagamento mensal obrigatório para pessoa física, residente no Brasil, que receber rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior. Para informar rendimentos e calcular o imposto a ser pago, acesse o sistema da Receita Federal, Meu Imposto de Renda e clique em “Acessar Carnê-Leão” e preencha as informações necessárias. Através deste serviço você poderá emitir o DARF para pagar o carnê-leão, além de manter o registro dos rendimentos mensais utilizados no cálculo. No ano seguinte, os registros poderão ser importados para sua Declaração de Imposto de Renda (DIRPF), facilitando o preenchimento. Se você está sujeito ao Carnê-leão, você deve recolher o imposto até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento do rendimento. O pagamento pode ser feito em qualquer agência bancária integrante da rede arrecadadora de receitas federais, utilizando-se do DARF emitido eletronicamente pelo programa Carnê-leão.
• Deduções: Deduzir as despesas permitidas por lei, como impostos e taxas relacionados ao imóvel, despesas com cobrança do aluguel e despesas condominiais.

Para Pessoas Jurídicas: Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ): As empresas pagam o IRPJ sobre os rendimentos de aluguel, com alíquotas que podem variar conforme o regime tributário adotado (Lucro Real, Lucro Presumido ou Simples Nacional).

Além do IRPJ, as receitas de locação de imóveis também estão sujeitas ao PIS (Programa de Integração Social) e à COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social), cujas alíquotas também variam conforme o regime tributário adotado pelo locador pessoa jurídica.

3. Direitos e Deveres: O que proprietários e inquilinos precisam saber para evitar conflitos e problemas legais.

Quando se trata de locações residenciais por temporada e curta temporada, especialmente aquelas realizadas por meio de plataformas digitais, é crucial que tanto locadores quanto inquilinos estejam bem informados sobre seus direitos e deveres. Isso ajuda a evitar conflitos e problemas legais que podem surgir durante o período de locação.

A Lei de Locações é bastante detalhada sobre esse tema, contando com lista clara dos deveres do inquilino e do locador. Resumidamente, os proprietários têm a responsabilidade de garantir que o imóvel esteja em condições habitáveis. Isso inclui manter sistemas essenciais, como encanamento e eletricidade, em bom estado de funcionamento. Em locações por temporada ou curta temporada, é comum que a locação abranja, também, bens que guarnecem o imóvel, roupas de cama e mesa, talheres, bicicletas, pranchas de surfe ou outros, os quais devem ser bem esclarecidos nos instrumentos da locação, mesmo que online, para um bom esclarecimento tanto do locador como do inquilino.

Além disso, é fundamental respeitar a privacidade do inquilino, evitando entrar no imóvel sem consentimento, exceto em emergências ou para realizar reparos necessários.

Por outro lado, os inquilinos devem pagar o aluguel e encargos pontualmente, conforme os termos do contrato. Os inquilinos devem fazer bom uso do imóvel, isto é, conforme sua destinação e respeitando os limites estabelecidos em contrato, mantendo-o em boas condições, além, é claro, de pagar pontualmente os alugueis e encargos da locação (contas de água, energia, gás, IPTU, condomínio e outros, conforme aplicável). Em contratos de locação por temporada, usualmente os encargos são incluídos no aluguel de modo a facilitar a negociação e tratativa da locação.

Embora a Lei de Locações seja bastante detalhada, ela admite relativa flexibilidade para que as partes estabeleçam validamente obrigações e direitos específicos, em cada contrato. Portanto, em locações por temporada, é fundamental que todas as tratativas sejam formalizadas por meio de um contrato escrito, mesmo que digitalmente, especificando detalhadamente os direitos e deveres de ambas as partes.

Observar esses pontos nas locações por temporada ou curta temporada, bem como manter essas informações claras e devidamente arquivadas ajuda a garantir locações tranquilas e justas para todos. É importantíssimo que locadores dessa modalidade de locações sejam bem assessorados por advogados especialistas em Direito Imobiliário, bem como contadores, que poderão orientar nos casos específicos.