A desistência de um comprador na aquisição de um imóvel pode gerar dúvidas e inseguranças tanto para consumidores quanto para incorporadoras, especialmente diante das penalidades previstas em contratos recentes. Em situações em que a incorporadora está autorizada a reter até metade do valor pago? O tema tem sido enfrentado pelos tribunais estaduais e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) passa a enfrentar esse debate e fixar parâmetros mais claros sobre a aplicação da chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) em empreendimentos protegidos pelo patrimônio de afetação. Entenda os principais pontos dessa discussão e como as decisões judiciais impactam o mercado imobiliário.

Em recente decisão, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou, por decisão monocrática do Ministro Raul Araújo, importante diretriz sobre a aplicação da Lei dos Distratos no âmbito das incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação. No julgamento do AREsp 3.081.626/SP, a Corte reconheceu a plena validade da cláusula contratual que estabelece a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, afastando a redução imposta pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que havia limitado o percentual a 25% com fundamento em suposta abusividade da penalidade e no artigo 413 do Código Civil, segundo o qual o juiz deve reduzir a penalidade contratual quando ocorrer uma de duas situações: (i) a obrigação principal foi cumprida parcialmente; ou (ii) a penalidade estipulada é manifestamente excessiva, considerando a natureza e a finalidade do negócio.

A ação judicial envolvia contrato de promessa de compra e venda de firmado após a vigência da Lei do Distrato e relativo a empreendimento submetido ao patrimônio de afetação. O TJSP entendeu que, embora a norma especial permita retenção de até 50%, seria possível revisá-la judicialmente para um patamar inferior com base em critérios de equidade e na proteção do consumidor. Já para o STJ, essa interpretação viola o desenho legislativo específico da Lei dos Distratos, cujo objetivo é justamente equilibrar a relação contratual considerando o risco ampliado do incorporador em projetos afetados e a necessidade de preservar a continuidade da obra em benefício da coletividade de adquirentes.

Em resumo, o STJ entende ser legítima a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador que desiste de imóvel em empreendimentos com patrimônio de afetação, desde que prevista em contrato e conforme a Lei dos Distratos. Assim, o Judiciário não deve reduzir esse percentual por critérios de equidade, pois a lei foi criada justamente para proteger o equilíbrio contratual e a continuidade do empreendimento.

A decisão destaca que a norma especial prevalece sobre a regra geral do Código Civil e que a retenção de 50%, quando expressamente pactuada e amparada no art. 67-A, §5º, da Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964), não pode ser considerada abusiva em si mesma. Trata-se de mecanismo legal estruturado para assegurar a proteção do próprio patrimônio de afetação e mitigar os impactos da desistência individual sobre todo o empreendimento, protegendo, assim, o interesse da coletividade dos adquirentes do empreendimento.

O acórdão também reforça que não cabe ao Judiciário impor redução equitativa quando a lei prevê regime tarifado de penalidade. A intervenção somente seria admissível em hipóteses excepcionais e devidamente demonstradas, o que não ocorreu no caso concreto. A incorporadora, ao atuar sob o regime de afetação, assume obrigações e riscos diferenciados que justificam, segundo o STJ, o patamar legal mais elevado de retenção.

A decisão faz referência a diversos precedentes recentes das Terceira e Quarta Turmas, todos convergentes no reconhecimento da validade da cláusula de retenção de até 50% em contratos firmados após a Lei do Distrato, desde que sob patrimônio de afetação e com previsão contratual expressa.

Embora a decisão seja monocrática, ela se apoia em jurisprudência reiterada das Turmas de Direito Privado do STJ, o que evidencia consistente orientação do Tribunal sobre o tema. Essa uniformidade, ainda que não configurada formalmente como tese repetitiva, fortalece a segurança jurídica das operações de incorporação imobiliária e oferece diretrizes claras para práticas contratuais e estratégias de contencioso.

Impactos para o mercado imobiliário

O entendimento confirma que, para empreendimentos afetados e contratos recentes, a cláusula de retenção não apenas é permitida como constitui elemento essencial de gestão de risco do incorporador. A afetação, ao compartimentar o patrimônio destinado à obra, exige disciplina financeira e previsibilidade. A desistência do comprador, especialmente em fases iniciais da incorporação, pode gerar desestruturação relevante do fluxo de caixa. Nesse contexto, a penalidade contratual funciona como mecanismo de alocação eficiente de riscos e de proteção ao conjunto dos adquirentes.

Para o mercado, a reafirmação desse entendimento tem três implicações práticas: (i) consolida a confiança na aplicabilidade integral do art. 67-A da Lei 4.591/1964, evitando insegurança contratual; (ii) orienta os tribunais estaduais na revisão de penalidades, limitando a intervenção judicial; e (iii) favorece a transparência e a previsibilidade no relacionamento com consumidores, desde que as cláusulas sejam redigidas de forma clara, destacada e alinhada ao texto legal.

Considerações finais

A decisão do STJ representa importante reforço ao regime jurídico das incorporações submetidas ao patrimônio de afetação e reafirma a prevalência da Lei do Distrato como norma especial. Para incorporadores, investidores e consultores jurídicos, trata-se de orientação relevante tanto na elaboração de contratos quanto na condução de litígios envolvendo rescisões por desistência do adquirente.

Enquanto não houver tese repetitiva ou súmula específica, recomenda-se o monitoramento contínuo da jurisprudência das Turmas de Direito Privado, especialmente em casos que envolvam alegações de abuso ou controvérsias quanto à comprovação de despesas e prejuízos. Até o momento, porém, a orientação baseada nas decisões mencionadas no STJ é firme no sentido de resguardar o patamar legal de retenção, desde que presentes os requisitos de afetação e previsão contratual expressa.