A Lei nº 18.222, sancionada em 27 de dezembro de 2024, aprova o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Arco Pinheiros, trazendo grandes transformações para a zona oeste da Cidade de São Paulo. Confira as principais alterações e inovações, com foco no desenvolvimento imobiliário:

1. Aumento de Potencial Construtivo: A lei prevê um significativo aumento do potencial construtivo na área do PIU, permitindo maior adensamento e incentivando a construção de empreendimentos de maior porte. Isso inclui a possibilidade de outorga onerosa do direito de construir, onde os proprietários podem adquirir o direito de construir acima do coeficiente básico mediante contrapartidas financeiras ou urbanísticas.
2. Desenvolvimento Econômico: A requalificação da área visa atrair novos investimentos e fomentar o desenvolvimento econômico local, criando novas oportunidades de emprego e negócios. A região será transformada em um polo de inovação, conectando a Cidade Universitária, o Parque Tecnológico do Jaguaré e a área da Ceagesp.
3. Mobilidade Urbana: Ampliação de vias, criação de ciclovias e melhorias no transporte público para facilitar o deslocamento na região, aumentando a conectividade interna e possibilitando a formação de novas frentes urbanas.
4. Habitação de Interesse Social: Construção de unidades habitacionais para a população de baixa renda, promovendo inclusão social e contribuindo para a redução do déficit habitacional.
5. Espaços Públicos: Novos parques, praças e áreas de lazer para mais opções de convivência e lazer, valorizando ainda mais os empreendimentos imobiliários na região.
6. Sustentabilidade: Implementação de práticas sustentáveis, como captação de água da chuva e uso de energia solar, que agregam valor aos novos empreendimentos e atendem às demandas por construções mais ecológicas.

Com o PIU, o coeficiente de aproveitamento dos terrenos pode chegar a 4,0 em algumas áreas, permitindo construções mais altas e densas. A transformação de áreas industriais em zonas mistas possibilita o desenvolvimento de empreendimentos residenciais, comerciais e de serviços, criando um ambiente mais dinâmico e integrado.

É importante destacar que a nova lei ainda enfrenta questionamentos jurídicos, principalmente relacionados à ausência de um Estudo de Impacto Ambiental (EIA/RIMA) prévio. Resumidamente, a necessidade de EIA/RIMA que está sendo questionada na ação civil pública é em relação à elaboração da própria lei do PIU Arco Pinheiros. O Ministério Público de São Paulo (MPSP) argumenta que a aprovação do PIU deveria ter sido precedida por um EIA/RIMA devido aos grandes impactos urbanísticos previstos, como alterações nos parâmetros construtivos e de uso e ocupação do solo.

Embora o STJ tenha suspendido as decisões judiciais que impediam a tramitação do PIU Arco Pinheiros, permitindo que o projeto prosseguisse sem a necessidade de um EIA/RIMA prévio, em tese, ainda há uma possibilidade de a lei ser invalidada. Isso porque as ações civis públicas ainda estão em andamento e a conclusão definitiva dessas ações determinará a necessidade ou não do estudo ambiental. Se o tribunal decidir que o EIA/RIMA é necessário para a elaboração da lei, isso pode levar à invalidação da lei ou à necessidade de ajustes significativos no projeto. Portanto, é importante acompanhar o desenrolar dessas ações para entender o impacto potencial sobre a validade da lei do PIU Arco Pinheiros.

Estamos à disposição para esclarecer dúvidas e fornecer mais informações sobre esta nova legislação.