O Regime Especial de Tributação (RET) para incorporações imobiliárias foi instituído pela Lei nº 10.931/2004 com o objetivo de simplificar e reduzir a carga tributária sobre o setor imobiliário no Brasil.
Por meio do RET, incorporadoras podem pagar uma alíquota reduzida de 4% sobre a receita de vendas de unidades, sendo 2,08% referente ao PIS/COFINS e 1,92% relativo ao IRPJ/CSLL.
No entanto, com a aprovação da Reforma Tributária e a promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, algumas mudanças passarão a vigorar nos próximos anos.

Manutenção do RET até 2029

Com a reforma tributária aprovada, a partir de 2027 o PIS/COFINS serão substituídos pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
De acordo com o artigo 485 da Lei Complementar nº 214/2025, as incorporações imobiliárias que optarem pelo RET até 31/12/2028 continuarão a recolher a CBS à alíquota de 2,08%, equivalente ao PIS/COFINS atualmente vigentes.
Dessa forma, não haverá tributação adicional da CBS ou do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) durante esse período.
Porém, para incorporações imobiliárias iniciadas após esse período ainda persistem dúvidas que dependerão de regulamentações adicionais por parte da administração pública.

Aumento da Carga Tributária Após 2029

A partir de 01/01/2029, as incorporações imobiliárias passarão a ser tributadas pelo regime regular do IBS e da CBS. A alíquota nominal desses tributos pode chegar a 13,25%, um aumento significativo em relação à atual alíquota de 2,08% de PIS/COFINS.
Entretanto, o novo regime permitirá a concessão de créditos tributários sobre aquisições de bens e serviços vinculados à incorporação, além da aplicação do redutor de ajuste e redutor social quando da venda das unidades, o que deve reduzir a carga efetiva.
Apesar dessa possibilidade, cremos ser pouco provável que os percentuais efetivos retornem aos patamares atuais de 2,08%.

Impactos no IRPJ e na CSLL

A Lei Complementar nº 214/2025 não aborda o IRPJ e a CSLL, o que nos parece que, mesmo após 2029, as incorporações imobiliárias poderão continuar optando pelo RET para esses tributos, mantendo a alíquota reduzida de 1,92%. E, se nenhuma mudança legislativa ocorrer, também pagarão a CBS/IBS no regime regular com alíquota estimada de 13,25%.

Recomendações para Incorporadoras

Diante dessas alterações e considerando que ainda é necessária uma maior regulamentação do tema, é essencial que as incorporadoras comecem a realizar estudos para avaliar os impactos financeiros da Reforma Tributária e considerem antecipar o início de seus empreendimentos.
Não se descarta, por exemplo, a possibilidade de as empresas considerarem a antecipação de recebíveis imobiliários buscando evitar aumento de carga.
Dessa forma, poderão usufruir dos benefícios do RET antes que as novas regras de tributação entrem em vigor.
Nossa equipe tributária está à disposição para avaliar os impactos da Lei Complementar nº 214/2025 no setor e fornecer mais detalhes sobre as melhores estratégias a serem adotadas.