Reforma Tributária Para Empresas de Locação de Imóveis Próprios

Entenda o Regime Tributário Atual e as Mudanças com a Reforma Tributária!

Sempre atentos às mudanças que impactam nossos clientes, gostaríamos de abordar, resumidamente, o regime tributário atual para empresas de locação de imóveis próprios e as principais mudanças a serem introduzidas pela Reforma Tributária.

 

Regime Tributário Atual

Atualmente, as empresas que detêm imóveis para locação – e que tenham este objeto social e CNAE como sua atividade preponderante (ex: administração de bens próprios) – podem optar por diferentes regimes tributários, dependendo de seu faturamento e estrutura:

 

  1. Lucro Real: Neste regime, o IRPJ e a CSLL são calculados sobre o lucro líquido da empresa, ajustado e o PIS/COFINS são apurados pela não cumulatividade.
    • IRPJ: 15% sobre o lucro real, com adicional de 10% sobre o lucro que exceder R$ 20.000,00 mensais.
    • CSLL: 9% sobre o lucro real.
    • PIS: 1,65% sobre a receita bruta.
    • COFINS: 7,6% sobre a receita bruta.

 

  1. Lucro Presumido: Aqui, o IRPJ e a CSLL são calculados sobre uma base de cálculo presumida. Empresas que têm atividade de locação de imóveis próprios, seguem a base de cálculo presumida de 32% e o PIS/COFINS são apurados pela cumulatividade.
    • IRPJ: 15% sobre a base de cálculo presumida de 32%, com adicional de 10% sobre o lucro que exceder R$ 20.000,00 mensais. Resultando numa alíquota aproximada de 4,80%.
    • CSLL: 9% sobre a base de cálculo presumida de 32%. Resultando numa alíquota efetiva de 2,88%.
    • PIS: 0,65% sobre a receita bruta.
    • COFINS: 3% sobre a receita bruta.
    • Alíquota resultante aproximada: 11,33% sobre o faturamento bruto.

 

O que Muda com a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária, tal como aprovada recentemente pela Câmara dos Deputados, traz mudanças significativas que impactarão as empresas que exploram a locação de imóveis próprios, ficando da seguinte forma:

 

  1. Substituição de Tributos: Os tributos federais PIS/COFINS serão substituídos por dois novos impostos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que juntos formarão o Imposto sobre Valor Agregado (IVA). A regra de apuração é a seguinte:
    • Base de Cálculo: é o valor da locação
    • Alíquota: será reduzida em 60% da alíquota padrão (estimada em 26,5%), ou seja, será equivalente a 10,6%.
    • Descontos e Abatimentos: não entram no valor da locação o valor dos impostos incidentes sobre o imóvel e as despesas de condomínio.
    • Redutor social: para locação de imóveis residenciais será permitido deduzir da base de cálculo do IBS e da CBS o valor de R$ 400,00 por bem imóvel.

Além disso, as empresas do lucro presumido ainda terão que pagar cerca de 7,68% de IRPJ/CSLL.

 

Exemplo prático:

Comparação dos dois cenários para uma receita bruta mensal de R$ 10.000,00 de aluguel, considerando tanto o modelo da reforma tributária que está tramitando no Senado (CBS + IBS) quanto o atual regime do lucro presumido:

 

  1. Reforma tributária: Substituição de Tributos (CBS + IBS):

– Receita Bruta: R$ 10.000,00

– Alíquota Reduzida (CBS + IBS): 10,6%

– Redutor Social: R$ 400,00 por imóvel residencial

– Nova base de cálculo: R$ 10.000,00 – R$ 400,00 = R$ 9.600,00

– Imposto Ajustado CBS + IBS: R$ 9.600,00 * 10,6% = R$ 1.017,60

– IRPJ/CSLL (7,68%): R$ 10.000,00 * 7,68% = R$ 768,00

 

– Total de Tributos a Pagar (CBS + IBS + IRPJ/CSLL):

– R$ 1.017,60 + R$ 768,00 = R$ 1.785,60

– Carga Tributária Efetiva:

  – 17,86% sobre o valor da locação.

 

  1. Lucro Presumido atual:

– Receita Bruta: R$ 10.000,00

– Base de Cálculo Presumida (32%): R$ 10.000,00 * 32% = R$ 3.200,00

– IRPJ (15% sobre a base presumida): R$ 3.200,00 * 15% = R$ 480,00

– CSLL (9% sobre a base presumida): R$ 3.200,00 * 9% = R$ 288,00

– PIS (0,65%): R$ 10.000,00 * 0,65% = R$ 65,00

– COFINS (3%): R$ 10.000,00 * 3% = R$ 300,00

 

– Total de Tributos a Pagar (IRPJ + CSLL + PIS + COFINS):

– R$ 480,00 + R$ 288,00 + R$ 65,00 + R$ 300,00 = R$ 1.133,00

– Carga Tributária Efetiva:

  – 11,33% sobre o valor da locação.

 

Conclusão: A carga tributária na reforma tributária (CBS + IBS) é significativamente maior, com cerca de 17,86%, comparada ao atual regime do lucro presumido, que tem uma carga aproximada de 11,33%. Isso gera um aumento de cerca de 58% na tributação sobre o aluguel de R$ 10.000,00.

 

Observação:

A reforma tributária objeto do PLP 68/2024 ainda está em tramitação no Senado Federal, portanto, as análises e simulações feitas acima podem ser alteradas à medida em que a discussão legislativa evoluir.

 

Fique Atualizado!

Nossas equipes de Direito Tributário e de Negócios Imobiliários estão prontas para ajudar sua empresa a se preparar para essas mudanças.